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深圳大宗交易加速写字楼回暖明年或将进一步

2019-10-13 01:56:00来源:励志吧0次阅读

深圳大宗交易加速写字楼回暖 明年或将进一步增多

早于2月, 传交通银行花30亿元在深圳买楼 抢了2013年大宗交易的一个头牌,之后,越来越多的大宗交易浮出水面,尤其是这两个月以来更加频繁,除在上个月刚曝光不久的 民生银行大厦以8.3亿元成功易主祥祺集团 之外,深圳乃至全国对于大宗交易的热情会更加高涨,且交易大都集中在办公楼以及商业。预计明年上半年会有更多消息传出。

深圳市场

民间资金最近爱上写字楼

明年首季度大宗成交量或将翻倍

罗湖正顺广场一单成交逾10亿

除了交通银行、民生银行这两例之外,随便向几位业内人士搜集 已成交、上1亿元 的大宗交易案例已有数个。仅罗湖正顺集团收购新世纪广场17.8万平方米一单,交易金额预计已逾10亿元。卓越世纪中心、世纪汇(相关干货)、海岸城等也均有大宗交易。除此之外,很多大宗交易正在办理过程中,同时坊间传言还有很多笔来自金融、高端服务、实业、投资公司等领域的10亿元以上资金正在寻找 出口 。

受大宗交易带动,深圳的写字楼物业交易在经历了近两年 冰冻期 后,今年慢慢复苏过来。 尽管小额交易数量没有明显增长,但大宗交易却明显比以往频繁,尤其在近两个月,成交增多。 深圳中原写字楼董事总经理范进佳表示,写字楼受评估价征税和经济形势影响特别大,这两年售价基本趋于 静止 ,有价无市。不过,最近民间资金流向写字楼的积极性大增。 我们有好几笔大单,5000万、上亿元的,都在洽谈,有的已完成签约正在过户,所以目前还不方便透露具体信息。

深圳瑞信行地产顾问有限公司董事总经理张栩哲也表示,在他的客户中,有多个10亿元以上的大资金等着寻找出口。其中包括想整栋收购科技园某办公楼的,计划收纳建了一半的商业地块再继续开发的,还有商铺整层购买的、五星级酒店收购整栋楼的等等。还有联厦房地产代理有限公司运营总经理刘永强同样表示,最近正在带很多掌握大资金的大客户看楼,伺机下手。

这些都表明,在未来还将有更多的大宗交易诞生。范进佳预测,或许在明年第一季度,上亿元的大宗交易数量要比今年第四季度翻一倍。

而在几天后,也就是19日将挂出拍卖的地王大厦、赛格广场挂出的一批整层大单位,起拍价上亿元,业内都估计极有可能会一次性成功拍走,因为意向买家太多了。

总的来说,现在谈成一笔大宗交易比以往更加轻松,周期从按年计算缩短为按月计算。像卓越世纪中心上半年6万元/平方米,目前挂盘价已经涨到8万元/平方米的案例并不多,大部分业主现在报价不会太离谱,在经历了两年成交低迷之后,很多业主的心态变得平和,较为珍惜买家,这也是买卖较快达成的原因之一。

租金普涨20%,自用投资积极性均提升

就我目前接触的客户来看,有自用也有投资。最有意思的是,很多资历很老的投资客也在回流。近一两年他们会把钱放在小额贷款上,但借钱跑路现象的出现,也让他们担心资金风险,从而转为投资商业固定资产。要知道这两年租金一直在涨,涨幅太大,也提高了物业的投资回报率。 范进佳表示, 普遍来说,今年比去年整体租金都上调了20%。 他举例,中原在卓越世纪中心2010年租用的办公楼,月租金已经从当初的160元/平方米,递增到今年的188元/平方米,租赁到期后,业主定的租金价格为260元/平方米。短短三年时间,租金涨幅达到了60%!

与范进佳有相同看法的张栩哲告诉: 目前福田的甲级写字楼月租金平均在230元/平方米,乙级写字楼平均在180元-190元/平方米。甲级与乙级之间价差的减少,恰恰说明了商务刚需很强劲。 他分析,深圳中小企业的数量为全国之最,随着经济和企业本身不断发展,使用办公楼的需求将越来越大,因此,很多有实力的企业都会考虑买来自用或长期租赁。并且,商业地产不像住宅那样政策敏感度高,在融资、股权交易上是一个比较好的渠道。并且很多买家都看好商用物业的资产升值潜力。

不过,促成大宗成交大热的还有投资公司。向业内多位资深中介求证,投资公司正在从以往的 说得多做得少,变为说得多做得多 。深圳没有太多整栋物业可购买,因此,有相关资深业内人士预测,烂尾楼或许也会成为投资公司整栋收购的关注点之一,上述提及的正顺广场正是此列。

深圳部分大宗交易

福田卓越世纪中心27楼,1.3亿元成交;

世纪汇成交整两层,2亿多元;

罗湖正顺集团收购新世纪广场17.8万平方米,且更名为正顺广场,估计交易金额逾10亿。

全国市场

李嘉诚30亿港元售广州物业

近两年亚太资本明显增加

投资公司一般运营物业年再提价售出

而就全国市场来看,大宗买卖被曝光出来的也不少。例如同在华南区的广州,高力国际广州今年的大宗成交(5000万元以上的交易)较往年交易数量和交易金额确实有一个较为明显的增长。高力指出,今年广州市场上具影响力的大宗投资,其一为和记黄埔、长江实业双双发布公告,将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手,买家均为离岸公司GCREFAcquisitions22Limited,两项交易上月完成,总交易金额达30.3亿港元。其二为凯德商用以21.91亿的交易作价,收购了广州白云绿地中心零售部分二期项目。

最近仲量联行发布的一篇通告中显示,上月成功协助瑞安房地产完成重庆天地企业天地2号办公楼的整栋出售,交易总现金人民币超过24亿元。与此同时,仲量联行今年年初至11月还完成多项大宗交易:代表富达来地产信托以16.7亿元售出位于上海人民广场区域的中区广场、代表腾飞以19亿元售出位于上海黄浦区的海洋大厦、代表远洋地产和太古地产以21亿元售出位于成都CBD核心区域的睿东中心。

仲量联行华南区投资部负责人刘裕通向表示: 全国大宗交易的需求主要来自机构性投资和自用。同时我们观察到,这些机构性投资资本在2010年之前主要来自欧洲资本。但近两年亚太地区资本明显增加,资金越来越丰富,例如港资、本土资金等。投资公司或企业投资目的是通过营运进一步提升物业价值,约10至15年后出售物业。而海外大宗成交主要为企业或者代表中小企业主,目的是改善或完善房地产资产结构,获得稳定回报。

明年商用物业大宗交易还将进一步增多

在约稿的第一太平戴维斯整理出的数据中也显示,今年全国的大宗投资较为活跃,尤其是金额较大的大宗投资。

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄也给出宏观判断: 因为华南区(主要为广州、深圳两地)以往大宗交易较少,基数小,因此现在我们会顿时感觉增加了很多。实际上,境外资金对于投资华南市场的要求会更高,例如北京物业投资回报率4个点就会入货,但在华南他们会要求达到5个点、6个点,因为他们会觉得华南地区的风险更高。反而在商场物业购买上,境外资金会更加感兴趣,对他们而言 机会成本 更高,收益或许更大。

他预计,明年商用物业大宗交易会有更多成交机会出现。

全国单笔5亿元以上交易量,同比增五成

具体交易金额上的增长根据对大宗交易的定义不同而变化。截至2013年11月:

如果大宗交易的最小交易额定为1亿元,则今年大宗交易金额为1071亿元,同比去年全年下降16%。若包括待定交易,预计2013年交易总额则为1643亿元,比2012年增长28%。

如果大宗交易的最小交易额定为3亿元,则今年大宗交易金额为942亿元,同比去年全年下降13%。若包括待定交易,预计2013年交易总额则为1482亿元,比2012年增长37%。

如果大宗交易的最小交易额定为5亿元,则今年大宗交易金额为884亿元,同比去年全年下降5%。若包括待定交易,预计2013年交易总额则为1394亿元,比2012年增长49%。这也说明了大宗交易的意向在不断增强。

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